sábado, 11 de julho de 2015

A CONSTRUTORA ATRASOU A ENTREGA DA OBRA. O QUE FAZER?


O Brasil sofre de enorme déficit habitacional. No entanto, nos últimos anos, temos observado significativo aumento da oferta de lançamentos imobiliários, tendo em vista a política de incentivo adotada especialmente pelo Governo Federal com o programa Minha Casa Minha Vida.

Muitas pessoas têm procurado juntar algum dinheiro para dar entrada na tão sonhada casa própria. Uma opção que tem atraído bastante consumidores é a de aquisição de imóveis na planta, pois o interessado consegue pagar o preço aos poucos, em parcelas, na medida em que o empreendimento vai sendo construído.

Ocorre que, não raras vezes, as incorporadoras não cumprem o prazo prometido para a entrega das obras. É muito comum a inclusão de uma cláusula estabelecendo tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias de atraso nos contratos de promessa de compra e venda.


A primeira questão que se coloca é a seguinte: a cláusula que estabelece a possibilidade de a construtora postegar a entrega da obra (cláusula de tolerância) por até seis meses é válida?

Pois bem. Para alguns a cláusula é razoável, pois atrasos em obras são eventos relativamente comuns e podem acontecer por diversos motivos, como, por exemplo, demora na entrega de materiais, greves, condições climáticas adversas etc.

Uma outra corrente de pensamento defende que a cláusula de prorrogação do prazo de entrega é ilegal, porque viola o Código de Defesa do Consumidor. Os partidários dessa tese sustentam que a construtora tem plenas condições de prever os fatores de atraso e pode dimensionar corretamente o prazo de conclusão das obras sem iludir o consumidor.

É preciso reconhecer que a jurisprudência está dividida, mas a razão parece estar com aqueles que advogam a tese da invalidade da cláusula de tolerância. Afinal de contas, os fatos que impactam na execução da obra são perfeitamente previsíveis, o que permite a incorporadora comprometer-se com um prazo de conclusão factível, sem necessidade de prorrogações capazes de dificultar o planejamento do consumidor. Nesse sentido:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO INDENIZATÓRIA - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA - ATRASO NA ENTREGA - SENTENÇA QUE JULGOU PROCEDENTES OS PEDIDOS DA PARTE AUTORA - INCONFORMISMO DA PARTE RÉ - NEXO DE CAUSALIDADE CONFIGURADO - CLÁUSULA CONTRATUAL DE TOLERÂNCIA DE PRAZO PARA ENTREGA DA OBRA: 180 DIAS, SEM JUSTIFICATIVA - CLÁUSULA UNILATERAL EM CONTRATO DE ADESÃO - ABUSIVIDADE - CLÁUSULA QUE NÃO ATENDE AOS PRINCÍPIOS DAPROBIDADE E DA BOA-FÉ CONTRATUAL E TAMPOUCO A FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO - ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR - INEXISTÊNCIA - LUCROS CESSANTES A TÍTULO DE LOCATÍCIOS - NECESSIDADE DE CONDENAÇÃO - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJPR - 8ª C.Cível - AC - 1088874-7 - Região Metropolitana de Londrina - Foro Central de Londrina - Rel.: Marco Antônio Massaneiro - Unânime - - J. 02.10.2014)
(TJ-PR - APL: 10888747 PR 1088874-7 (Acórdão), Relator: Marco Antônio Massaneiro, Data de Julgamento: 02/10/2014, 8ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ: 1457 18/11/2014)


Os adqurientes de imóvel na planta tem direito de planejar suas mudanças de domicílio com segurança a partir do cumprimento do prazo previsto em contrato. Quem adquiriu um imóvel nessas condições quer se ver livre do aluguel o quanto antes. Não é justo que, além da prestação do imóvel, continue arcando por longos seis meses com o aluguel e uma possível multa rescisória, após a prorrogação.

Dessa forma, em caso de atraso na entrega da obra, o consumidor terá direito a indenização por danos materiais no valor médio de 1% (um por cento) do valor do imóvel - para compensar as despesas com aluguel - e, em alguns casos, reparação por danos morais.

Por outro lado, na hipótese em que o próprio prazo de tolerância estipulado pela construtora é descumprimento, o direito a indenização é inquestionável, senão vejamos:

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. MORA. CLÁUSULA PENAL. SUMULAS 5 E 7/STJ. ART. 535. AUSÊNCIA DE OMISSÕES. SÚMULA 284/STF. AGRAVO REGIMENTAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO. (...) 3. Nos termos da jurisprudência consolidada neste Sodalício, a inexecução do contrato de compra e venda, consubstanciada na ausência de entrega do imóvel na data acordada, acarreta além da indenização correspondente à cláusula penal moratória, o pagamento de indenização por lucros cessantes pela não fruição do imóvel durante o tempo da mora da promitente vendedora. Precedentes. 4. Agravo regimental a que se nega provimento.
(STJ - AgRg no AREsp: 525614 MG 2014/0131927-0, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 19/08/2014, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/08/2014)

CÍVEL. CONTRATO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. INDENIZAÇÃO. DANOS MORAIS. POSSIBILIDADE. ATRASO DEMASIADO. A efetiva frustração de um ganho perpetrada pela omissão de construtora que deixa de entregar imóvel tempestivamente, tal como convencionado por contrato, é capaz de dar ensejo à indenização por danos materiais (lucros cessantes), notadamente quando o atraso extrapolou o razoável, ultrapassando, em muito, os 180 dias permitidos como atraso em cláusula contratual. Ressalta-se que não se faz necessário a análise da destinação do imóvel. Isso porque, se comprado com a finalidade de investimento, o direito aos lucros cessantes se concretizaria pela perda da chance de alugar a terceiro - haja vista este ser um direito do proprietário de imóvel. Da mesma forma, se comprado com a finalidade de nele residir, a perda da chance de morar na casa própria, sem ter que pagar aluguel a terceiro, assim se concretizaria. É certo que o mero atraso na entrega de imóvel adquirido na planta não gera, por si só, o dever de indenização ao adquirente. No entanto, tem-se que a compensação moral é devida em caso de a construtora civil e/ou a incorporadora incorrerem em demasiado atraso na entrega do bem, o que seguramente malfere a dignidade e a honra da adquirente. Ambas as apelações conhecidas. Primeiro recurso desprovido. Segunda apelação parcialmente provida.
(TJ-DF - APC: 20130110916505 DF 0023699-94.2013.8.07.0001, Relator: GILBERTO PEREIRA DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 22/10/2014, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 03/11/2014 . Pág.: 155)


De regra, o simples descumprimento contratual não dá direito a compensação por danos morais, mas na hipótese de aquisição de imóvel na planta o atraso desarrazoado da entrega do bem é fato capaz de justificar tal indenização, tendo em vista a aflição e perturbação à paz de espírito do consumidor. Nesse sentido, confiram-se alguns precedentes:

EMBARGOS INFRINGENTES. CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. DANO MORAL. A frustração da parte autora decorrente do não recebimento do imóvel adquirido com grande sacrifício e esforço, no prazo estipulado, gera dano moral passível de indenização.
(TJ-MG - EI: 10145130076212002 MG , Relator: Wagner Wilson, Data de Julgamento: 11/03/2015, Câmaras Cíveis / 16ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 20/03/2015)

AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. ALEGAÇÃO DE COBRANÇA INDEVIDA DE CORREÇÃO MONETÁRIA "C.M. - REPASSE NA PLANTA". COMPLEXIDADE DA CAUSA NÃO VERIFICADA, PEDIDO LÍQUIDO. SENTENÇA DESCONSTITUÍDA. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. (...). Pagamento de aluguel a título de indenização por perdas e danos que se mostra coerente em decorrência da indisponibilidade do imóvel. Dano moral que resta configurado. Conquanto de regra o ilícito contratual não enseje a concessão de indenização por danos morais, como o atraso na entrega da obra foi exacerbado (mais de seis meses), têm-se evidentes os transtornos causados, mormente cuidando-se de imóvel residencial, não se descurando da sensação de insegurança e ansiedade geradas pela legítima expectativa no recebimento do imóvel próprio para habitação. SENTENÇA DESCONSTITUÍDA. RECURSO PROVIDO, POR MAIORIA, VENCIDO, EM PARTE, O PRESIDENTE. (Recurso Cível Nº 71004768008, Primeira Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Marta Borges Ortiz, Julgado em 29/07/2014)
(TJ-RS - Recurso Cível: 71004768008 RS , Relator: Marta Borges Ortiz, Data de Julgamento: 29/07/2014, Primeira Turma Recursal Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 31/07/2014)

Assim sendo, quem adquire imóvel na planta deve estar atento as cláusulas do contrato e pleitear as indenizações devidas em caso de atraso na entrega das obras.

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