terça-feira, 7 de julho de 2015

ASPECTOS POLÊMICOS DOS CONDOMÍNIOS FECHADOS


Diante do crescente aumento da violência urbana, muitas pessoas tem procurado residir nos chamados condomínios fechados. Os inocentes se fecham em suas casas enquanto a bandidagem caminha solta nas ruas.

De olho nesse nicho de mercado, várias construtoras e incorporadoras Brasil afora têm lançado novos empreendimentos de condomínio de casas com promessas de lazer, segurança e qualidade de vida.



Os condomínios normalmente contam com áreas verdes de vegetação preservada, pistas de caminhada, quadras poliesportivas, academias e piscinas.

Durante a comercialização das unidades, é constituída uma Associação de Moradores para administrar as áreas comuns do condomínio, mediante a arrecadação de contribuições dos interessados. Afinal de contas, a segurança por câmeras e vigilantes, a manutenção dos equipamentos, a jardinagem e os serviços de apoio administrativo têm um custo.

De acordo com a lei de uso e parcelamento do solo urbano - Lei 6.766, de 19 de dezembro de 1979, a partir do registro do condomínio no Cartório de Registro de Imóveis competente, opera-se a transferência das vias de circulação interna, praças e equipamentos urbanos ao domínio do Município onde estiver localizado (art. 22).

Por força da lei, as ruas e praças são de propriedade do Município, bens públicos, portanto (art. 99, I, Código Civil).

Atentos a essa realidade, vários Municípios têm editado leis para regulamentar a criação e aprovação dos “condomínios fechados”. A Câmara Municipal de Goiânia, por exemplo, aprovou a Lei nº 7.042, de 27 de dezembro de 1991, cujo art. 6º estabelece:

Art. 6º - Nas áreas enquadradas em plano urbanístico integrado admitir-se-á, ainda, a formação de núcleos residenciais fechados, sob a forma de habitações singulares, caracterizados pela outorga de concessão administrativa de uso das vias de circulação, dos espaços livres e de áreas verdes, de cunho estritamente local, a associação de adquirentes de lotes do conjunto residencial, de habitações singulares.
(...)
§2º. A outorga da concessão administrativa de uso referida no “caput” deste artigo deverá obedecer às seguintes exigências:
a) solicitação à prefeitura do pedido de outorga da concessão;
b) prova de regularidade jurídica da sociedade civil constituída pelos proprietários da área, devidamente registrada, que deverá receber a concessão;
c) do instrumento de concessão deverão constar, obrigatoriamente, todos os encargos relativos à manutenção e conservação dos bens públicos, objeto da concessão, de responsabilidade da concessionária, inclusive , as relativas à lavratura e registro do competente instrumento.

Não obstante, uma corrente de juristas entende que os condomínios fechados são ilegais por representarem espécie de “privatização” do espaço público.

O Procurador-Geral de Justiça do Estado de São Paulo, por exemplo, tem ajuizado ações diretas de inconstitucionalidade contra leis que disciplinam os condomínios fechados em diversos Municípios da região.

Na ação direta de inconstitucionalidade de protocolo nº 2069069-66.2015.826.0000, o Chefe do Ministério Público Estadual pede a exclusão da Lei 5.441, de 04 de agosto de 1999, do Município de São José dos Campos do mundo jurídico, argumentando, entre outras coisas, que o diploma legislativo em questão: i) implica restrição a liberdade de circulação no interior dos condomínios; ii) fere a liberdade de associação; iii) ofende o dever de licitar a alienação de bens públicos; iv) não se insere na competência do Município v) deveria ser fruto de um projeto do Chefe do Poder Executivo - ofensa à separação de poderes etc.

Com todo respeito que merece aquela autoridade, não lhe assiste razão neste particular. Como bem sustentou a Procuradoria Municipal, não existe qualquer impedimento ao acesso de pessoas, pois a lei exige apenas o cadastramento prévio. Também não se verifica lesão à liberdade de associação, pois a autorização para o “fechamento” dos loteamentos exige a concordância de pelo menos metade dos moradores interessados. Além disso, a propriedade das vias de circulação, praças e equipamentos urbanos continua com o Município, de maneira que  não há afronta ao dever de licitar.

Apesar da polêmica, acreditamos que a instituição dos “condomínios fechados” é uma realidade sem volta. O Direito deve estar atento à realidade social e dar resposta aos justos anseios da sociedade por mais segurança. A Constituição Federal não impede a criação dos condomínios fechados e o legislador municipal tem efetivamente competência para disciplinar essa matéria (art. 30, I, CF/88).

Esse artigo é resultado de uma sugestão do parceiro Roberto Martins de São José dos Campos - SP.

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