sábado, 24 de outubro de 2015

A INCORPORADORA NÃO FINALIZOU AS OBRAS PROMETIDAS E AGORA?


A casa própria ainda é o sonho de milhões de brasileiros. Embora se diga que somos apaixonados por carro, a verdade é que a moradia é algo muito mais importante na vida das pessoas.

Além das dificuldades relacionadas aos custos de aquisição, muitas vezes o consumidor se depara com algum problema relacionado a obra, como, por exemplo, o seu atraso (assunto já abordado aqui no Mentor Jurídico clique aqui).

Uma situação que ocorre com alguma frequência é o descumprimento pela incorporadora do projeto vendido para a massa de consumidores interessados. Isto é: a empresa, depois de vender os imóveis na planta com diversas vantagens para atrair o consumidor, resolve mudar, por conta própria, a proposta veiculada e reduz a quantidade ou qualidade das obras. 

Nessas hipóteses, os compradores tem direito de exigir o integral cumprimento do contrato com todas as características e acessórios divulgados no material publicitário.



Em primeiro lugar, cumpre ressaltar que a relação existente entre a incorporadora (a empresa que lança um projeto e põe a venda imóveis em condomínio, responsabilizando-se pela construção) e os adquirentes dos imóveis é de consumo e, portanto, rege-se pelo Código de Defesa do Consumidor - CDC.

Nos termos do art. 30 do CDC:  “Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado”.

Como se observa, os fornecedores (entre eles os construtores e incorporadores) tem o dever legal de cumprir as ofertas apresentadas no mercado pelos meios publicitários, ainda que determinada obrigação não tenha constado do contrato de adesão firmado entre as partes.

Em outras palavras, os compradores de imóveis na planta podem exigir na Justiça o cumprimento integral das obrigações assumidas pela incorporadora, seja na promessa de compra e venda, seja no material publicitário ou, ainda, no memorial descritivo.

Assim, por exemplo, se a incorporadora prometeu que o condomínio residencial teria duas portarias, câmeras de segurança, três piscinas aquecidas, academia equipada e espaço gourmet, deve entregar a obra perfeita e acabada com todos equipamentos e acessórios anunciados, sob pena de ser obrigada a fazê-lo em juízo, mediante a cominação de uma multa diária pelo atraso.

O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo já teve oportunidade de julgar um caso semelhante em que a incorporadora construiu menos casas do que havia prometido (onerando as despesas de condomínio dos compradores) e não terminou uma das portarias descritas no memorial de incorporação. Confira-se a ementa do julgamento:

OBRIGAÇÃO DE FAZER - Condomínio edilício- Autor que alega que a construtora e incorporadora não cumpriu com o memorial de incorporação, pois deixou de construir 46 unidades residenciais e uma portaria prometida- Preliminares afastadas- Inadimplemento manifesto- Ré que possui obrigação, e não faculdade, de cumprir fielmente o contrato e a oferta veiculada- Boa-fé objetiva- Deveres anexos de conduta- Consumidor que possui direito à informação clara e precisa em relação ao empreendimento- Violação positiva do contrato- Dever de transparência- Obrigação mantida- Manutenção do valor das astreintes- Majoração do prazo apenas para construção das novas casas- Termo inicial para cumprimento da obrigação esclarecido- Falta de interesse processual do autor quanto a matérias decididas em sentença arbitral- Danos morais inocorrentes- Demais violações contratuais não comprovadas- Retificação da sentença quanto ao número de casas a serem construídas- Esclarecimento quanto à obrigação de construção de vias de acesso à nova portaria- Sucumbência parcial mantida- Recursos parcialmente providos.

(TJ-SP - APL: 01229802320128260100 SP 0122980-23.2012.8.26.0100, Relator: Moreira Viegas, Data de Julgamento: 16/07/2014, 5ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/07/2014)


A decisão está absolutamente correta. O Código de Defesa do Consumidor protege a parte mais fraca da relação comercial contra toda sorte de abusos, de maneira que o interessado tem plenas condições de ver corrigida qualquer lesão aos seus direitos.

Entendemos que o grave descumprimento da proposta veiculada pela Incorporadora não constitui mero aborrecimento, mas ato ilícito capaz de ensejar indenização por danos morais, inclusive.





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