sábado, 14 de novembro de 2015

DA INDEVIDA COBRANÇA DE I.T.B.I. NA PROMESSA DE COMPRA E VENDA


Um dos tributos de competência dos Municípios, o chamado I.T.B.I. - imposto sobre transmissão de bens imóveis, como o próprio nome sugere, tem por fato gerador a alienação onerosa de imóveis.

Nos termos do art. 110 do Código Tributário Nacional:

Art. 110. A lei tributária não pode alterar a definição, o conteúdo e o alcance de institutos, conceitos e formas de direito privado, utilizados, expressa ou implicitamente, pela Constituição Federal, pelas Constituições dos Estados, ou pelas Leis Orgânicas do Distrito Federal ou dos Municípios, para definir ou limitar competências tributárias.

Pois bem. De acordo com o o Código Civil, a transferência de bens imóveis se dá pelo registro do título correspondente no Cartório de Registro de Imóveis, conforme art. 1.245, verbis:



Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
§ 2o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

Entrementes, a Constituição Federal, depósito das regras matrizes de competência, giza o seguinte:

Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:
(...)
II - transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;
(...)

Como é cediço, a promessa de compra e venda foi alçada à condição de direito real, conforme art. 1230 do Código Civil:

Art. 1.225. São direitos reais:
(...)
VII - o direito do promitente comprador do imóvel;
(...)

Nesse caso, surge a indagação, a celebração de contrato de promessa de compra e venda dá ensejo a cobrança de ITBI? Em outras palavras, pode a legislação Municipal estabelecer a cobrança do tributo por ocasião do registro de promessa de compra e venda?

Em recente julgamento, o Supremo Tribunal Federal decidiu o seguinte:

AG. REG. NO ARE N. 807.255-RJ
RELATOR: MIN. EDSON FACHIN
AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO. DIREITO TRIBUTÁRIO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DEVIDO PROCESSO LEGAL. ITBI. FATO GERADOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
1. A jurisprudência do STF se consolidou no sentido de que suposta ofensa aos princípios do devido processo legal, da ampla defesa, do contraditório e dos limites da coisa julgada, quando a violação é debatida sob a ótica infraconstitucional, não apresenta repercussão geral. Precedente: RE-RG 748.371, de relatoria do Ministro Gilmar Mendes, DJe 1º.8.2013.
2. A transferência do domínio sobre o bem torna-se eficaz a partir do registro público, momento em que incide o Imposto Sobre Transferência de Bens Imóveis (ITBI), de acordo com a jurisprudência do Supremo Tribunal Federal. Logo, a promessa de compra e venda não representa fato gerador idôneo para propiciar o surgimento de obrigação tributária.
3. Agravo regimental a que se nega provimento.

No caso tem tela, o Município do Rio de Janeiro pretendia cobrar multa de pessoa que arrematou imóvel em hasta pública, por não ter pago o ITBI no prazo de 30 (trinta) dias da arrematação.

O recorrente invocou o art. 150, §7º, da Constituição Federal, sustentando a validade da antecipação de cobrança:

§ 7º A lei poderá atribuir a sujeito passivo de obrigação tributária a condição de responsável pelo pagamento de imposto ou contribuição, cujo fato gerador deva ocorrer posteriormente, assegurada a imediata e preferencial restituição da quantia paga, caso não se realize o fato gerador presumido

No entanto, os argumentos do ente municipal não sensibilizaram os Ministros da Suprema Corte, que ratificaram a jurisprudência, conforme os seguintes precedentes:

TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS. FATO GERADOR PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMPOSSIBILIDADE. A obrigação tributária surge a partir da verificação de ocorrência da situação fática prevista na legislação tributária, a qual, no caso dos autos, deriva da transmissão da propriedade imóvel. Nos termos da legislação civil, a transferência do domínio sobre o bem torna-se eficaz a partir do registro. Assim, pretender a cobrança do ITBI sobre a celebração de contrato de promessa de compra e venda implica considerar constituído o crédito antes da ocorrência do fato imponível. Agravo regimental a que se nega provimento” (ARE 805.859-AgR/RJ, Rel. Min. Luís Roberto Barroso)

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO. PRELIMINAR DE REPERCUSSÃO GERAL. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. ÔNUS DO RECORRENTE. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282 E 356 DO STF. TRIBUTÁRIO. ITBI. CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. COBRANÇA INDEVIDA. PRECEDENTES. AGRAVO REGIMENTAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO”. (ARE 798.004-AgR/RJ, Rel. Min. Teori Zavascki)



Dessa forma, não se revela juridicamente possível a cobrança de ITBI, antes da efetiva transferência da propriedade do imóvel, mediante registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis.

  Em resumo, o cidadão pode se opor a cobrança antecipada do tributo quando firmar simples promessa de compra e venda.


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